Pode ser feita a venda de um imóvel em inventário?

Os trâmites burocráticos após o falecimento de um ente querido são diversos e frequentemente complexos. A morosidade no andamento do inventário e as dificuldades na administração dos bens podem resultar em processos que se arrastam por anos, marcados por discussões e divergências patrimoniais.

É importante ressaltar que, enquanto o inventário não é finalizado e a partilha dos bens formalizada, os herdeiros não são considerados proprietários da massa patrimonial deixada pelo falecido, mas apenas legítimos sucessores. Para exercer plenamente os direitos de propriedade, como o uso, domínio ou venda dos bens, é necessário concluir a partilha. Isso inclui a possibilidade de alienar imóveis "bloqueados" no inventário, estejam eles abertos ou em fase de tramitação.

Venda de Imóveis em Inventário: Contexto e Evolução Legislativa
A venda de bens do inventário, especialmente imóveis, é muitas vezes necessária para evitar despesas excessivas, facilitar o pagamento de encargos ou evitar a desvalorização de um bem no mercado. Contudo, até recentemente, essa operação dependia quase exclusivamente de autorização judicial, obtida por meio de um alvará judicial conforme previsto no artigo 619 do Código de Processo Civil. O inventariante, com autorização do juiz e após ouvir os interessados, poderia alienar bens mediante justificativas como depreciação, manutenção onerosa ou pagamento de despesas do inventário.

Para que o alvará fosse expedido, era necessário protocolar um pedido judicial com assistência de advogado, apresentando razões claras para a alienação, o valor de mercado do imóvel, e o consenso ou discordância entre os herdeiros. Embora não fosse exigido o consenso unânime, a decisão final cabia ao juiz, que analisava o melhor interesse dos herdeiros e a preservação do patrimônio.

Inovação da Resolução CNJ nº 571/24: Autorização Extrajudicial
Em 30 de agosto de 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) publicou a Resolução nº 571/24, trazendo importantes mudanças. Entre elas, a possibilidade de realizar a venda de imóveis do inventário de forma extrajudicial, mediante escritura pública, antes mesmo da partilha. Essa inovação promete maior agilidade e eficiência ao processo, simplificando as negociações patrimoniais.

A resolução também flexibilizou outros aspectos, como a possibilidade de abertura de inventário extrajudicial em casos envolvendo menores, incapazes ou testamento, mas essas questões não serão abordadas neste momento.

Requisitos para Venda Extrajudicial
Para que a venda de imóveis em inventário ocorra extrajudicialmente, é necessário atender às condições previstas no artigo 11-A da Resolução nº 35/07, atualizado pela Resolução 571/24:

1. Concordância unânime de todos os herdeiros e do cônjuge ou convivente sobrevivente;
2. Discriminação detalhada das despesas do inventário (impostos, honorários, emolumentos, etc.);
3. Destinação total ou parcial do valor da venda ao pagamento dessas despesas, a serem quitadas no prazo de um ano;
4. Ausência de restrições sobre os bens dos herdeiros ou do cônjuge sobrevivente;
5. Inserção na escritura pública de informações sobre a regularidade fiscal e registral, incluindo o pagamento dos impostos e emolumentos;
6. Garantia real ou fidejussória para assegurar que o produto da venda será utilizado conforme indicado.

Impactos da Resolução e Benefícios
A Resolução nº 571/24 do CNJ traz celeridade ao processo de inventário, reduzindo entraves burocráticos e favorecendo a liquidez dos bens, o que beneficia tanto herdeiros quanto o mercado imobiliário. A alienação de bens ganha maior segurança jurídica e preserva o valor de mercado dos imóveis, muitas vezes depreciados pela demora ou irregularidade sucessória.

Além disso, o imóvel alienado continuará registrado no acervo hereditário para fins de cálculo dos quinhões, despesas finais e emolumentos, promovendo maior transparência e organização no processo sucessório.

Essa mudança reflete um avanço na simplificação do trâmite do inventário, ao mesmo tempo que assegura os direitos dos herdeiros e a proteção do patrimônio.

Fonte: Guilherme Carneiro Pinheiro